Elite nieruchomości jako wskaźnik stabilności przez cały czas

Aby podkreślić ich dobrobyt finansowy i wysoki status społeczny, zamożni ludzie najpierw kupują elitarne nieruchomości.

Bohater słynnej powieści Scotta Fitzgeralda The Great Gatsby, aby zaprezentować swoje bogactwo i zwrócić ukochaną kobietę, kupuje ogromną elitarną posiadłość na Long Island wśród willi bogatych ludzi, gdzie organizują eleganckie przyjęcia. Nikt nie wie o osobowości samego Jay Gatsby, ale jest wiele plotek o jego niesamowitym bogactwie, a wszystko to dzięki eleganckiemu domowi w elitarnej dzielnicy. Nic się nie zmieniło od czasu Fitzgeralda. Dzisiaj, aby podkreślić ich dobrobyt finansowy i wysoki status społeczny, zamożni ludzie przede wszystkim kupują luksusowe nieruchomości.

Trendy

Elitarny podmiejski rynek mieszkaniowy zmienia się wraz z sytuacją gospodarczą i polityczną w kraju. W ciągu ostatniego roku pojawiło się kilka nowych trendów w segmencie luksusowym. Na przykład Sergey Kolosnitsyn, dyrektor podmiejskiego działu nieruchomości PENNY LANE REALTY , powiedział, że najbardziej zauważalną tendencją jest przejście z dolara do strefy rubla. Przyczyną tego procesu był gwałtowny skok dolara pod koniec ubiegłego roku. Wtedy wielu deweloperów podniosło ceny rubli za domy, co zwiększyło popyt. Na przykład wśród pierwszych takich projektów były „Ilyinka” i „Petrovo-Far”. Teraz za 24 miliony rubli. (czyli za 400 tysięcy dolarów) można kupić dom miejski lub dom, który w zeszłym roku kosztował ponad 800 tysięcy dolarów. Dla deweloperów sprzedaż w rublach jest szczególnie korzystna, jeśli we właściwym czasie zaciągnęli kredyty rubelowe. Wielu sprzedawców przechodzi na ruble, ponieważ nie chcą stracić swoich nabywców, podczas gdy ci, którzy zostawili ceny w dolarach i nie obniżyli ceny spokojnie, odnoszą się do negocjacji. Ta polityka cenowa pobudziła elitarny rynek, a wyniki tego „kryzysu” roku przekraczają zeszłoroczne dane o 15%.

Kolejny trend opowiedziała Ilya Menzhunov , dyrektor elitarnego działu nieruchomości firmy Metrium Group. Jego zdaniem najjaśniejszym trendem, który pojawił się na początku jesieni na elitarnym podmiejskim rynku nieruchomości, jest wzrost aktywności konsumentów w segmencie wysokich cen z 5 mln USD. Takie transakcje były jednak w tym roku jednorazowe, co wiąże się z dużą zmiennością waluty w ciągu roku i ogólnym spadkiem wypłacalności ludności. Dziś kurs wymiany rubla ustabilizował się mniej więcej, a posiadacze dolara wolą nieruchomy od aktywów gotówkowych. Ponadto stopniowy spadek cen w dolarach przyczynia się również do wzrostu popytu. Na elitarnym rynku krajowym od początku lata wartość przedmiotów w dolarach spadła o 4,36%. Przez pierwsze dziewięć miesięcy - od stycznia do października 2015 r. - o 9,22%. W największym stopniu zaobserwowano spadek cen obiektów na autostradach Rublyowo-Uspienski i Dmitrowski. Powodem tego był wzrost liczby wniosków. Tak więc ceny obiektów stopniowo powracają do poziomu z ubiegłego roku w ekwiwalencie rubla.

Kolejnym trendem, który jest zauważany przez ekspertów na elitarnym rynku krajowym, jest zniżka. Roman Konyakhin , zarządzający wystawą domów „ Kraj niskiego wzrostu ” powiedział, że ze względu na stagnację popytu konsumentów, deweloperzy i sprzedawcy elitarnych mieszkań podmiejskich już otwarcie konkurują ze sobą, oferując kupującym rabaty i specjalne warunki zakupu. Co więcej, dziś preferencje te stały się publiczne - brzmią nie tylko podczas osobistej komunikacji z klientem, ale są publikowane na stronie internetowej firmy, oferowanej przez telefon przy pierwszym połączeniu klienta z biurem. Kwota rabatu sięga 20-30%. Ponadto popyt jest powstrzymywany przez dużą liczbę niepłynnych mieszkań, które zgromadziły się na rynku w ciągu ostatnich 5-7 lat - ogromne pałace z dekoracjami w duchu dawnej elegancji lat 90-tych. Nie ma na nie popytu. Maksymalnym zainteresowaniem klientów w takich przypadkach jest ziemia pod domem, jeśli dom znajduje się w prestiżowym miejscu, na dobrej działce. W takim przypadku klienci są gotowi do negocjacji. Ale minus cena za wyburzenie struktury (kupujący w takich przypadkach interesuje tylko obszar) rabat może osiągnąć 70-75% pierwotnej ceny.

Nadezhda Khazova , dyrektor generalny agencji nieruchomości, zauważa również, że dzisiaj nabywcy dążą do znacznych negocjacji i chcą uzyskać znaczną zniżkę, na którą nie wszyscy sprzedający nawet w obecnej sytuacji są gotowe. Jeśli chodzi o zmianę wartości, wszystko jest bardzo niejednoznaczne. Obecnie bardzo niewiele przedmiotów jest ostatecznie sprzedawanych po ich pierwotnej zadeklarowanej wartości, a wielu sprzedawców wystawia swoje przedmioty, natychmiast kładąc na nich możliwość handlu o 20%. Dlatego realny spadek cen jest trudny do naprawienia.Jeśli mówimy o obiektach o dużej płynności, zbudowanych w dobrych miejscach, w nowoczesnym stylu i wysokiej jakości materiałach, wówczas zniżka na takie przedmioty z reguły może być dość mała. Jeśli mówimy o przedmiotach z jakimiś wadami, to dla nich ostateczna cena transakcji może być niższa o 20-30% zadeklarowanej wartości.

Nowe kierunki

Zasadniczo elitarne nieruchomości znajdują się w bezpiecznych dla środowiska obszarach o dobrze rozwiniętej infrastrukturze. Większość wysokiej klasy domków znajduje się przy autostradzie w Nowym Rygi i Rublevskim. Jednak Dalnyaya Rublevka zyskuje coraz większą popularność. Na przykład Sergey Kolosnitsyn uważa, że ​​popyt na elitarne nieruchomości zaczął już nabierać kształtu w pobliżu obwodnicy Northern Odintsov (Rublevki-2). Wielu mieszkańców autostrady Rublevo-Uspenskoe korzysta z tej płatnej drogi, co znacznie skraca drogę do centrum stolicy. Wejście na tę autostradę ożywiło już zapotrzebowanie na Far Rublevkę, ale potencjał autostrady nie został jeszcze w pełni ujawniony. I zgodnie z Romanem Konyakhinem prawie wszystkie kierunki regionu moskiewskiego w odległości do 60 km od obwodnicy Moskwy mają szansę zostać elitarnymi. A terytoria należące obecnie do Nowej Moskwy lub graniczące z nią - rosnący rozwój masowy jest czynnikiem negatywnym, zarówno dla deweloperów, jak i nabywców elitarnych podmiejskich nieruchomości.

Niektórzy eksperci uważają jednak, że na podmiejskim rynku nieruchomości od dawna powstają wszystkie kierunki. Według Ilji Mezunowa nie ma perspektyw i nowych lokalizacji na budowę podmiejskich nieruchomości o wysokim budżecie. Zauważa, że ​​trudno sobie wyobrazić, że potencjalni nabywcy luksusowych nieruchomości są gotowi kupić dom w południowo-wschodniej części stolicy. Historycznie, zachodnie miejsca przeznaczenia są najbardziej prestiżowe, a deweloperzy nawet nie próbują rozwijać elitarnego segmentu w innych obszarach. Te same notatki i nadzieja Chazow. Podkreśliła, że ​​Rublevo-Uspenskoye i Novorizhskoye są nadal najdroższymi celami. Więcej budżetu - autostrada Kaługa i Kijów. Jedną z najtańszych ofert elitarnych domów segmentowych można znaleźć na Schelkovskoye, Gorkovskim im. Highway, w zależności od odległości od Moskwy i formatu obiektów. Evgeny Klets , szef sprzedaży w Vector Investments uważa również, że jest mało prawdopodobne, aby w najbliższej przyszłości pojawiły się nowe kierunki w elitarnym segmencie. Zauważył, że kierunek Novorizhskoe stał się bardzo popularny po budowie nowej autostrady, gdzie można było rozwijać nowe wioski, a dzięki charakterystyce drogi mogliśmy dotrzeć do centrum w ciągu zaledwie pół godziny. Teraz nie ma takiej sytuacji. Budowane są nowe trasy, głównie płatne, i pod tym względem pewien potencjał znajduje się w Nowej Leningradzie (płatna droga Moskwa-St. Petersburg). Po pierwsze jednak zostanie wypłacona, a po drugie droga nie została jeszcze uruchomiona. Ale po jego odkryciu nie wyklucza się, że w tym kierunku pojawi się kilka nowych elitarnych osiedli.

Czynnik konsumencki

Elitarny podmiejski rynek nieruchomości zawsze będzie miał nabywcę, nawet w najbardziej niekorzystnych warunkach gospodarczych. Ilya Menzhunov powiedział, że jeśli niektórzy kupujący opuszczą rynek, inni zajmą ich miejsce, które obserwujemy dzisiaj. Po pierwsze, wśród biznesmenów, którzy są zainteresowani mieszkaniem w elitarnych osiedlach, coraz częściej są tacy, którzy dzięki polityce substytucji importu byli w stanie zwiększyć produkcję i sprzedaż swoich produktów, aw rezultacie uzyskać większy dochód. Po drugie, klienci, którzy wcześniej woleli spędzać czas za granicą, zainteresowali się kupnem domu na wsi. Jednak płatności operacyjne zagranicznych willi kosztują teraz dwa razy drożej, a utrzymanie ich staje się niepraktyczne. Po trzecie, nasi rodacy, którzy od dawna mieszkają i pracują za granicą, kupują elitarne domki, a dziś są zmuszeni do powrotu do ojczyzny, a także do tych, którzy ze względu na swój obowiązek mają zakaz posiadania nieruchomości za granicą.

Sergey Kolisnitsyn zauważa również, że elity pozostają praktycznie niezmienione i są mniej podatne na negatywny wpływ czynników ekonomicznych i politycznych. Można jednak zauważyć, że dzisiaj nabywca stał się bardziej racjonalny, nie chce przepłacać za niepotrzebne opcje, na przykład obiekty w infrastrukturze wsi, jeśli w pobliżu znajdują się analogi. Dawno temu ludzie doszli do wniosku, że duże domy i działki wymagają ogromnych zasobów, aby utrzymać je w porządku, więc wybierają bardziej komfortowe proporcje powierzchni. Moda się zmienia - zanim właściciele chcieli zaprosić gości do sauny lub bilarda, teraz ludzie w zasadzie odchodzą od tradycji imprezowania w domu. Częściej wszyscy zbierają się wieczorem, organizowane przez wyspecjalizowane firmy.Domy są przyzwyczajone do spędzania czasu z rodziną, więc opcje wewnątrz domu i infrastruktura wsi są bardziej zorientowane na rodzinę. Na przykład w nowoczesnej bogatej rodzinie liczba dzieci rośnie coraz bardziej (co najmniej dwa lub trzy, a więcej w planach), więc nabywca nie jest zainteresowany liczbą metrów kwadratowych, ale liczbą sypialni w domu, możliwością osiedlenia się obok niani dziecka, obecnością przedszkole we wsi lub w pobliżu.

Reasumując, można zauważyć, że elitarny segment podmiejskich nieruchomości niewiele się zmienia, ale pod wpływem czynników ekonomicznych i politycznych pojawiają się na nim nowe trendy. Kupujący „elitki” tak samo jak wcześniej. Podobnie jak sto lat temu, za czasów Fitzgeralda, zamożni ludzie wykazują się bogactwem, kupując luksusowe wille i osiedla. To chyba jedyny podmiejski segment nieruchomości, którego portret kupującego pozostaje niezmieniony. Dlatego zapotrzebowanie na „elitka” było, jest i będzie.